Kira Tespit Davası, Şartları, Ne Zaman Açılır?

Kira tespit davasının açılması için 5 yıl dolmasına gerek yoktur. Kira sözleşmesinde artış oranı için anlaşmazlık varsa, kiracı ya da mal sahibi kira tespit davası hakkını kullanabilir. Kiralayan kişini kanuna aykırı kira artışı yapması durumunda ise kiracı da bu davayı açabilir.  Kira tespit davasında mahkemenin yeni kira bedelini tespit etmesi amaçlanır.

Bu davayı açabilmek için taraflar arasında kira artışında anlaşmazlık olması gerekir. Bir anlaşma sağlanmışsa, davanın açılması ancak 5 yıllık sözleşme ile mümkündür.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kira artış davası olarak da adlandırılan hukuki bir süreçtir. Bir diğer adı kira bedelinin tespiti davası olan kira tespiti davası, kira sözleşmesi yenileneceği zamanlarda açılır. Yenilenen kira döneminde geçerli olacak yeni kira bedelinin tespiti bu dava ile belirlenir. Davada mülk sahibi taraf, kira bedelinin rayiç fiyatlara çekilmesini talep eder. Mahkeme o günün şartlarına göre kira bedeline karar verir. Davayı kiracı açtığında ise, kanuna uygun kira artışı yapılması talep edilir. Gayrimenkul hukuku konusu olan bu dava için gayrimenkul hukuku avukatı ile çalışmakta yarar vardır.

Kira Tespit Davası Hangi Durumda Açılır?

Kira tespit davası konut kiralarında ve çatılı işyeri kiralarında uygulanabilen bir dava türüdür. Ancak, araç kiraları ve arsa gibi taşınmaz kiralarında kira tespit davasından yararlanmak mümkün değildir. Kira tespit davası; yeni bir kira döneminde talep edilen kira bedeli ile alakalı taraflar kendi aralarında anlaşma sağlarsa açılamaz. Bu dava ancak, anlaşmazlık halinde açılan bir davadır.

Kira tespit davası, uygulamada genellikle kiraya verenin açtığı bir dava olduğu için “kira artırım davası” olarak ifade edilir. Ancak, kira bedelinin hukuki sınırı aşması durumunda kiracı tarafından da bu dava açılabilir.

Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?

Kanunlar, kira tespit davasında 2 şarta bakar.

Taraflar arasında konut ya da çatılı işyeri kiralaması ile ilgili geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır. Kira sözleşmesi sözlü olarak yapılmış olabilir. Sözleşmenin yazılı olması şartına bakılmaz. Davanın açılmasında hukuki bir fayda olup olmadığına bakılır. Kanunlar kapsamında “hukuki yarar” bir dava şartı olarak aranır. Hukuki yararı olmayan dava usule göre ret ile sonuçlanır.

Yeni kira döneminde kira ile ilgili bir talep olacaksa, iki şart vardır:

• Dava, yeni kira döneminden 30 gün önce açılmalıdır.
• Dava açılmamış olsa dahi yeni kira döneminden en az 30 gün önce ihtarname gönderilmesi gerekir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılması Gerekir?

Kanunlara göre kira tespit davası için bir zaman dilimi yoktur. Davanın ne zaman açılmış olduğu sadece mahkemenin tespit ettiği kiranın yürürlüğe gireceği zaman açısından önem arz eder. Yeni bedelin uygulanmasında kira döneminden en az 30 gün önce ihtarname gönderilmesi gerekir. Kiraz tespit davası da açılabilir.

Kira Sözleşmesi 5 Yıl Tamamlandıktan Sonra Ne Olur?

Kira sözleşmesi kapsamında taraflar yenilenen kira dönemine ilişkin kira bedelinde anlaşmış ve sözleşmeye “kira artırım kaydı” eklemiş olabilir. Kira tespit davasında mahkeme makamı, kira artırım kaydı ile değerlendirme yapar. Ancak, 5 yılın tamamlanmasından sonra kira artırım kaydı TÜFE oranını aştığında aşan kısım geçersiz kabul edilir.

Yeni Kira Bedeli Nasıl Tespit Edilir?

Kira tespit davasında, sözleşmede kira artırım kaydı yoksa, mahkemece gözetilecek kriterler sözleşmenin 5 yıldan uzun olup olmadığına bağlı olarak değişir. Kira tespit davası 5 yıllık süre tamamlanmadan açılırsa, kira tutarında TÜFE oranının aşılması imkansızdır. Mahkeme kira tespitinde 3 kriteri dikkate alır.

1. Kiralananın durumu
2. TÜFE 
3. Hakkaniyet. 

Kira tespit davasında 5 yıllık sürenin tamamlanmasının ardından ya da 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri için açılması durumunda TÜFE oranından yüksek belirlenebilir.

Hâkim 4 kriteri dikkate alarak, kira takdir yetkisini kullanır.

1. Kiralananın durumu
2. TÜFE
3. Emsal kira bedelleri 
4. Hakkaniyet. 

Kira bedeli tespit edilirken; bilirkişi apartman, çevredeki apartmanlar, semt, kiralananın durumu, yaşı, kiracının sosyal ve ekonomik durumu, eski kiracı gibi kriterleri dikkate alır. Dolayısı ile bu dava “kira rayiç bedel davası” olarak da ifade edilir.

5 Yıl Tamamlandıktan Sonra Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira tespit davası şartları 5 yıl süre sınırına tabi değildir. Uzayan her yeni kira dönemiyle alakalı olarak tespit davası açılabilir. Kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süredir devam etmesi durumunda yeni kira bedeli TÜFE oranına bağlı olmaksızın tespit edilir. Kira tutarının davanın açıldığı kira döneminde geçerli olması talep ediliyor ise;

• Kira tespit davasının, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren en az 30 gün önce açılması gerekir.
• Yeni kira dönemi başından en az 30 gün önce davalıya kira bedelinin arttırılacağı ile ilgili ihtarnamenin tebliğ edilmesi gerekir.

Kira Tespit Davasında Hangi Mahkeme Yetkilidir?

Kira tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Bu mahkeme sözleşmenin ifa yerindeki ya da davalının yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesi olması gerekir. Kira tespit davasında süreç her iki taraf için de zorlayıcı olabilir. Bu süreçte gayrimenkul hukuku avukatı ile çalışmanız süreci eksiksiz takip etmeniz açısından önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular

5 sene tamamlanmadan kira tespit davası açılabilir mi?

Kira tespit davası herhangi bir süre sınırına tabi olmaksızın her zaman açılabilir. Dolayısı ile kira sözleşmesinin 1. yılından sonra ya da 5. uzama yılından itibaren açılması mümkündür.

Kira tespit davasında yetkili ve görevli mahkeme hangisidir?

Kira tespit davasında kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi görevli ve yetkilidir.

Kira tespit davasının süresi nedir?

Kira tespit davası mahkemenin yoğunluğuna, adli tahlillere göre değişse de ortalama 1,5 yıl sürer.

Kira tespit davası için avukat şart mı?

Kira tespit davasında dilekçe aşamasından dava takip sürecine profesyonel bir avukatla çalışmanız tavsiye edilir.