İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası

Avukat Görkem DemircanHaziran 8, 2024

431 14 dakika okuma süresi

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası

İzale-i Şuyu, bir diğer adıyla ortaklığın giderilmesi davası; birden fazla malikin paylı ya da elbirliği ile mülkiyet hakkına sahip olduğu taşınır veya taşınmaz mallar üzerindeki paydaşlığın/ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla açılan ve aynı zamanda taraflara kişisel olarak malik sıfatlarının devam etmelerine olanak tanıyan özel bir hukuk davasıdır.

Mal üzerinde birlikte malik olan kişilerin anlaşma sağlayamaması halinde, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılarak mevcut uyuşmazlığın giderilmesi amaçlanır. Bu nedenle taraflar, söze konu malın paylaşılması hususunda anlaşma sağlarsa ortaklığın giderilmesi davasının açılmasında taraflar adına herhangi bir hukuki yarar bulunmayacaktır.

Yazı - İçindekiler

İzale-i Şuyu ( Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?

cSöz konusu mülkiyet türleri, ilgili malın birden fazla kişinin mülkiyetinde bulunmasını gerektirir. Ortaklığın giderilmesi davası genellikle bu türden mülkiyetin söz konusu olduğu mallara ilişkin açılmakta ve görülmektedir.

Elbirliği ile ya da paylı mülkiyetin gereği olarak mal üzerinde ortaklık söz konusuysa o maldan faydalanılması veya tasarrufta bulunulması farklı hukuki statülere tabi kılınmıştır. Bu nedenledir ki ortaklar/paydaşlar, ortaklık konusu mal ile ilgili bu tür işlemlerde fikir birliği içinde olmalıdır. Fakat bu birlik her zaman için sağlanamamaktadır.

İzale-i şuyu davası, paylı ya da elbirliği mülkiyetin söz konusu olduğu mallarda, ortaklar/paydaşların birlikte mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmek suretiyle ferdi mülkiyete yani bireysel mülkiyete geçilmesini; bu mümkün değilse ortaklığın satış suretiyle giderilerek satış bedelinin paydaşlar/ortaklar arasında payları nispetinde taksim edilmesini mümkün kılan dava türüdür.

Ayrıca, belirtmekte fayda var ki, ortaklığın giderilmesi davasının açılması, takibi ve karara karşı kanun yollarına başvurulması gibi süreçlerde hak, menfaat ve zaman kaybı yaşanmaması bakımından uzman bir gayrimenkul avukatı yardımı alınması son derece faydalı olabilir.

Yasal Dayanak

Mevzuatta “ortaklığın giderilmesi” olarak düzenlenmiş bir dava mevcut değildir. Bu dava, yasal dayanağını mevzuat ve hukuki uygulamalardan alır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununda yer verilen “Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi” başlıklı bölümün altında “Paylaşma İstemi” ve “Paylaşma Biçimi” başlıklarıyla düzenlenen 698 ve 699’uncu maddeler, izale-i şuyu davasına hukuki dayanak teşkil eder. TMK m.698:

“Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.

Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.

Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.”

TMK m.642 ise miras ortaklığı bakımından özel bir düzenleme içerir. Buradaki dava, esasında miras taksim davasıdır. Fakat uygulamada izale-i şuyu davası olarak açıldığı görülmekle beraber, hukuki nitelendirme hakimin görev alanına girdiğinden sebep davanın reddi yerine TMK m.642 uyarınca karar verilmektedir. Zira bu durumda davanın reddi, usul ekonomisi ilkesi bakımından aykırılık teşkil eder. TMK m.642:

“Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir.

Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir. Mirasçılardan birinin istemi üzerine hâkim, terekenin tamamını ve terekedeki malların her birini göz önünde tutarak, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamının bir mirasçıya verilmesi suretiyle paylaştırmayı yapar. Mirasçılara verilen taşınmazların değerleri arasındaki fark para ödenmesi yoluyla giderilerek miras payları arasında denkleştirme sağlanır.

Paylaşmanın derhâl yapılması, paylaşım konusu malın veya terekenin değerini önemli ölçüde azaltacaksa; sulh hâkimi, mirasçılardan birinin istemi üzerine bu malın veya terekenin paylaşılmasının ertelenmesine karar verebilir.”

Ortaklığın Giderilmesi Davası Neden Açılır?

Taşınır ya da taşınmaz bir malın, birden çok kişinin mülkiyetinde bulunabileceğini belirtmiştik. Bir taşınmazın birden fazla mirasçıya intikal etmesi ya da cebri satış suretiyle satılan bir taşınmaza ait belirli bir hissetinin satın alınması gibi haller, paylı mülkiyet yahut elbirliğiyle mülkiyet gibi birlikte mülkiyet türlerine örnek olarak verilebilir.

Paylı ya da elbirliği mülkiyet durumunda paydaşlar/ortaklar arasında malın kullanılması veya mal üzerinde tasarruf edilmesine ilişkin uyuşmazlık olması halinde, ortaklığın giderilmesine gerek duyulur. Şayet ortaklık, bütün tarafların anlaşmasıyla giderilemiyorsa bu durumda izale-i şuyu davası açmak suretiyle ortaklığın yargı marifetiyle giderilmesi sağlanır.

İzale-i şuyu davası temelde, ortaklık ilişkisine yargı yoluyla son verilmesi gayesiyle açılır. Ortaklık ifadesinden anlaşılması gerekense birlikte mülkiyet halleridir. Taşınır ya da taşınmaz bir mal üzerinde, farklı sebeplerden ötürü birden fazla kişi mülkiyet hakkına sahip olabilir. Konuyu tafsil etmeden önce birlikte mülkiyet hallerini kısaca izah etmek yerinde olacaktır.

1. Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet)

Elbirliği mülkiyeti; yasa veya yasada düzenlenen sözleşmeler gereğince oluşan topluluktan ötürü mal üzerinde beraber malik olanların mülkiyetidir. Bu mülkiyet türünde ortakların belirlenmiş payları bulunmaz. Her bir ortağın hakkı, ortaklığa konu malların tamamına yaygındır. Elbirliği mülkiyetindeki ortaklık, tüzel kişiliği olmayan bir ortaklık türüdür. TMK m.701:

“Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir.

Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.”

Miras hukuku gereği bir kişi öldüğü takdirde mirasa konu malları, ölümüyle birlikte mirasçılarına intikal eder. Mirasçılara intikal eden mal üzerinde mirasçıların ortaklığı, elbirliği mülkiyetine ilişkin ortaklığa güzel bir örnek teşkil eder. Mirasçılar arasındaki ortaklığın elbirliği mülkiyeti oluşmasına neden olacağı ise TMK m.640’ta şu şekilde düzenlenmiştir:

“Birden çok mirasçı bulunması hâlinde, mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar, mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık meydana gelir.

Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar ve sözleşme veya kanundan doğan temsil ya da yönetim yetkisi saklı kalmak üzere, terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler.

Mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesi, miras ortaklığına paylaşmaya kadar bir temsilci atayabilir.

Mirasçılardan her biri, terekedeki hakların korunmasını isteyebilir. Sağlanan korumadan mirasçıların hepsi yararlanır.

Bir mirasçı ödemeden aciz hâlinde ise, mirasın açılması üzerine diğer mirasçılar, haklarının korunması için gerekli önlemlerin gecikmeksizin alınmasını sulh mahkemesinden isteyebilirler.”

Kanunda, hukuki işlemle elbirliği ortaklığının tesis edildiğinin kabul edildiği durumlar şunlardır:

Mal rejimlerinden edinilmiş mallarda eşlerin ortaklığı ve genel mal ortaklığı,
Aile malları ortaklığı,
Adi ortaklıklar,

Elbirliği mülkiyeti, mülkiyete konu malın devredilmesi, topluluğun dağılması ya da paylı mülkiyete geçilmesiyle birlikte son bulur.

2. Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet)

Paylı mülkiyet, fiilen bölünmemiş bir tek mal üzerinde tesis edilir ve bu mülkiyete konu olan mal, bir bütün halinde bir tek mülkiyete tabi olur. Paylı mülkiyet halinde paydaşlardan her biri, mülkiyet hakkını, payı nispetinde kullanır. Her bir paydaş, soyut bir pay üzerinde diğer paydaşlardan bağımsız şekilde tasarruf yetkisini haizdir. TMK m.688:

“Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.

Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.

Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.”

Miras ortaklığı durumunda, örneğin bir gayrimenkulün intikali söz konusu olduğunda mirasçılar, mirasçıların tamamının ya da vekillerinin onay vermesi halinde intikalin, tapuda paylı mülkiyet esasına göre yapılmasını isteyebilir. Bununla birlikte bu yönde bir mahkeme kararı getirerek de mirasçılardan sadece birisi de intikalin, paylı mülkiyet esası üzere yapılmasını isteyebilir. Öte yandan, elbirliğiyle mülkiyetin söz konusu olduğu bir mal üzerindeki mülkiyet hakkının paylı mülkiyete çevrilmesi de mahkemeden istenebilir.

İzale-i Şuyu Davasında Paylaşım Usulü

Taraflar kendi aralarında uzlaşma sağlayamazsa mahkemeye müracaat eder. Mahkeme, aynen taksim ya da satış suretiyle ortaklığın giderilmesini sağlar. İzale-i şuyu davasında, aynen taksim ya da satış yolu olmak üzere temelde iki farklı paylaşım usulü söz konusu olur. Şimdi, bu usulleri daha yakın bir perspektifle inceleyelim. TMK m.699:

“Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.

Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.

Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.”

İşbu madde metninden de anlaşılacağı üzere ortaklık, aynen taksim ve satış olmak üzere iki farklı yolla giderilir.

1. Ortaklığın Aynen Taksim Suretiyle Giderilmesi

Aynen taksim, menkul ya da gayrimenkul bir malın aynen bölünmesidir. Mal üzerindeki ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesi için malın bölünebilir nitelikli olması icap eder. Eğer malın bölünmesi mümkün değilse ya da aynen taksim edildiği takdirde malın değerinde ciddi bir kayıp söz konusu olursa bu yola müracaat edilmez.

2. Ortaklığın Satış Suretiyle Giderilmesi

Satış, menkul ya da gayrimenkul bir malın icra yoluyla satılmak suretiyle elde edilen bedelin paydaşlar arasında bölüştürülmesidir. Şimdi, söz konusu usulleri daha yakından inceleyeceğiz. Ayrıca, belirtmek gerekir ki, mirasçılar arasındaki ortaklığın giderilmesine ilişkin farklı bir düzenleme mevcuttur. Bu düzenleme, TMK m.642’de yer alır. Bu hususa aşağıda ayrı bir başlık altında değineceğiz.

Aynen Taksim Suretiyle İzale-i Şuyu

Taraflar mal üzerinde birlikte mülkiyet hakkına sahiptir. Söz konusu mal dava edilir ve malın aynen taksimi yani bölüşülmesi sağlanır. Bu usule, aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi denir. TMK m.699/1-2:

“Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.

Yukarıda yer verdiğimiz madde metninde, aynen taksim ile ortaklığın giderilmesi düzenlenmiştir. Buna göre ortaklar, malın paylaşılması hususunda anlaşamazsa taraflardan birinin talebi üzerine hakim, ilk olarak aynen taksimin mümkün olup olmadığını değerlendirir; aynen taksim mümkünse aynen taksim yoluna gidilmesine karar verir.

Dava konu edilen mal, aynen taksimi yapılabiliyorsa birbirine denk olacak şekilde parçalara ayrılır. Şayet parçalar arasında değer farkı mevcutsa bu farkın ödenmesi talep edilebilir. Sonuç olarak, izale-i şuyu davasında aynen taksim de istenebilir ve aynen taksimin mümkün olduğuna hakim tarafından kanaat edilirse bu şekilde ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.

Belirtmekte fayda var ki, ortaklığın giderilmesi davalarında aynen taksim yolu değil, genellikle satış suretiyle ortaklığın giderilmesi yoluna başvurulur. Bu yola başvurulmasının çeşitli nedenleri olmakla beraber en önemli nedenlerinden biri, tarafların gelecekte birbirleriyle geçit hakkı vs. hukuki ilişkilere girmek istemekten kaçınmasıdır.

Öte yandan özellikle tarım arazilerinin paylaşımında bölünemez parsel büyüklükleri de dikkate alınır. Bu noktada tarım arazileri hakkında 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile bu hususa dair idari kararlar, izale-i şuyu davasına bakan mahkeme nezdinde dikkate alınır. Bu hal de aynen taksimin önündeki manilerdendir. Özetle, aynen taksime engel teşkil eden pek çok neden bulunabilir.

Satış Suretiyle İzale-i Şuyu

Mal üzerindeki ortaklık, satış suretiyle de giderilebilir. Nitekim izale-i şuyu davalarında genellikle satış suretiyle ortak giderilir. Bu usulde, ortaklığa konu mal, pazarlık ya da açık artırma suretiyle satılır. Satılan mal neticesinde elde edilen bedel ise ortaklar arasında bölüştürülür. Bölüşümse ortakların payları nispetinde yapılır. TMK m.699/3:

“Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.”

Yukarıda yer verilen madde metnine göre; ortaklığa konu malın paydaşlar arasında bölüşülmesi beklenir. Şayet bu bölüşmezse mümkün değilse ya da bölüşme neticesinde malın değeri ciddi düzeyde düşecekse veya malın bölünmesi talebi, durum ve şartlar dikkate alındığında uygun görülmezse satış yoluna gidilir ve ortaklığın satış suretiyle giderilmesi sağlanır.

Şayet satış paydaşlar arasında yapılmak isteniyorsa paydaşların tamamının rıza göstermesi icap eder. Mahkeme, paydaşların tamamının buna rıza göstermesi durumunda paydaşlar arasında satış yapılmasına karar verir. Şayet bir tek paydaş dahi rıza göstermezse satış, paydaşlar arasında değil, halka açık bir pazarlık ya da açık artırma yoluyla yapılır. Bu noktada genellikçe açık artırma usulü uygulanır.

Malın satışı neticesinde elde edilen meblağ, paydaşlar arasında bölüştürülür. Bölüşüm, her bir paydaşın payı oranında yapılır. Satış neticesinde elde edilen paranın ne oranda ve tutarda bölüştürüleceği ise mahkeme kararında belirtilmelidir. Ayrıca, mahkemece satışa karar verilirse bu işlem için mahkeme tarafından satış memuru tayin edilmelidir.

Mirasçılar Arasında Ortaklığın Giderilmesi

Mirasçılar arasında miras paylaşımı yapılabilmesi için ilk olarak veraset ilamı yani mirasçılık belgesi temin edilmelidir. Bu belge, noterlik kanalıyla ya da sulh hukuk mahkemesi aracılığıyla alınabilir. İşbu belgede belirtilen miras payları oranı dikkate alınarak miras paylaşımı yapılır. Veraset ilamı, kimlerin mirasçı olduğunu ve mirasçıların miras paylarını gösteren belgedir.

Hemen belirtmek gerekir ki, veraset ilamında herhangi bir hata mevcutsa bu belgenin iptali talebiyle dava yoluna gidilebilir; bahse konu hatanın giderilmesi isteminde bulunulabilir. Mirasçılar arasında ortaklığın giderilmesi için izale-i şuyu davası ya da miras taksim davası açılabilir. Bu aşamada, miras paylaşımı davasının düzenlenmiş olduğu TMK m.642 metnini de paylaşmamız yararlı olabilir:

“Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir.

Öte yandan mirasçılar, Türk Medeni Kanununun 642’nci maddesi gereği miras paylaşımı isteminde bulunmak yerine Türk Medeni Kanununun 644’üncü maddesi gereği elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini de mahkemeden talep edebilir. Bu bakımdan, Türk Medeni Kanunu m.644 metnine de yer vermemiz faydalı olabilir:

“Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder.

Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.

Terekeye dahil diğer hakların ve alacakların paylar oranında bölünmesi hususunda da yukarıdaki hükümler uygulanır.”

İzale-i Şuyu Davasında Taraflar

İzale-i şuyu davası, menkul veya gayrimenkul mal üzerinde diğer kişilerle beraber iştirak ya da müşterek mülkiyet dahilinde mülkiyet hakkını haiz herkes tarafından açılabilir. Ayrıca, ortak/paydaşlardan birinin vefatı halinde, mirasçıları, ölenin payına da malik olacakları için mirasçılar tarafından da ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

İzale-i şuyu davası, menkul veya gayrimenkul mal üzerinde elbirliğiyle ya da paylı mülkiyet halinde malik olan paydaşların tamamına karşı açılabilir. Paydaşlar kendi aralarında anlaşmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar veremiyorlarsa taraflardan biri, izale-i şuyu davası açmak suretiyle ortaklığın giderilmesini mahkemeden isteyebilir.

Paydaşların tamamı, izale-i şuyu davasında yer almak durumundadır. Şayet paydaşlardan biri vefat ederse vefat eden adına veraset ilamı çıkarılması adına mahkemeden hem yetki hem de süre talebinde bulunulmalı ve vefat eden paydaşa ilişkin veraset ilamında adı yazan mirasçıların tamamının davaya dahil edilmesi gereklidir.

Ortakların tamamı izale-i şuyu davasına müdahil olmadan dava neticelendirilmez. Doğrusu, izale-i şuyu davasında yaygın karşılaşılan sorunlardan biri de çok fazla paydaş ya da ortak bulunması halinde, paydaşlara ya da ortaklara tebligatların usulüne uygun şekilde çıkarılması mecburiyeti ve buna benzer sebeplerle yargılamanın yavaş ilerlemesidir.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Sulh hukuk mahkemeleri, izale-i şuyu davalarına bakmakla görevlidir. Zira 6100 sayılı Kanunun 4’üncü maddesinin b bendi gereğince, menkul ve gayrimenkul mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaların, sulh hukuk mahkemelerinin görevi alanına girdiği açıktır. Davaya konu taşınmanız bulunduğu yer mahkemesi ise yetkili mahkemedir.

Eğer birden çok taşınmazın davaya konu edilmesi söz konusuysa yetkili mahkeme, bu taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesidir. Söz gelimi İstanbul, Ankara ve İzmir’de yer alan birden çok gayrimenkule dair izale-i şuyu davası açılacaksa, bu taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi yetkili mahkemedir.

Arabuluculuk

İzale-i şuyu davası açılmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması icap eder. 01/09/2023 tarihine kadar olan süreçte, izale-i şuyu davası açmadan önce arabuluculuk şart değildi. Fakat yeni düzenleme sonucunda arabuluculuk, ortaklığın giderilmesi davası öncesinde zaruri hale gelmiştir. Sonuçta 1.9.2023 tarihinden sonra açılacak izale-i şuyu davası öncesinde arabuluculuk müessesesine müracaat edilmesi gerekir.

İzale-i Şuyu Davasında Satış Bedeli Nasıl Tespit Edilir?

İzale-i şuyu davasına konu teşkil eden mala veya hakka ilişkin değer tespiti yapılır. Kıymet takdiri yapılırken başta keşif, bilirkişi raporu ve uzman görüşü olmak üzere çeşitli kaynaklara müracaat edilebilir. Bu süreci bir örnek üzerinden ifade etmemiz daha açıklayıcı olabilir. Bu davalara konu edilen malların önemli bir bölümünü taşınmazlar oluşturduğu için bir taşınmaza ilişkin kıymet takdiri sürecini genel olarak ifade edelim:

Bilirkişi ve heyeti, ilgili taşınmaz mahalinde keşif yapmak suretiyle bilgi toplar.
Elde edilen bilgiler neticesinde rapor düzenlenerek taşınmaz bedeli tespit edilir.
Açık artırma usulüyle satılacak taşınmazın kıymeti, bu şekilde takdir edilir. Fakat bu takdir şekli, izale-i şuyu davasında karara çıkılmasına istinaden önem taşır. Zira bu davada açık artırma usulüyle satış kararı verilmesi ve kararın kesinleşmesi sonrasında dosya, satış işlemlerinin yapılması amacıyla satış memurluğuna gönderilir. Satış memuru marifetiyle ayrıca kıymet takdiri yapılır.

Satış Bedeline İtiraz

Davaya konu taşınmazın bedeli, bilirkişi raporu marifetiyle tespit edilebilir. Fakat satış sürecinde satış memuru tarafından da ayrıca kıymet takdiri yapılabilir. Taşınmaz hakkındaki kıymet takdiri taraflara tebliğ edilir. Bu bedelin doğru olmadığını düşünen taraflar, kendilerine tebliğ edilen kıymet takdirine karşı itiraz yoluna gidilebilir.

Son olarak, açık artırma usulünde uygulanacak ihale başlangıç bedelinin ne olduğunu ifade edelim. Bu bedel, kıymet takdiriyle kesinleşen tutarın yarısıdır. Somut bir örnek vermek gerekirse, kıymeti 5.000.000,00 TL şeklinde kesinleşmiş bir taşınmaza ilişkin açık artırma ihale başlangıç bedeli, kesinleşen kıymetin yarısı yani 2.500.000,00 TL’dir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yargılama Gideri ve Avukatlık Ücreti

İzale-i şuyu davasında yargılama gideri ve vekalet ücreti, dava taraflarına payları oranında yükletilir. Davaya konu edilen taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet söz konusuysa satış bedeli ve harç, paydaşların tapuda belirtilen payları oranında yükletilir. Fakat taşınmaz üzerinde elbirliği mülkiyeti söz konusuysa satış bedeli ve harç, veraset ilamında belirtilen paylar oranında dağıtılır.

Taşınmaz üzerinde hem paylı hem de elbirliği mülkiyeti mevcutsa, gerek tapu gerekse veraset ilamında belirtilen paylar dikkate alınır.

Yargılama gideri hususunda belirtilmesi gereken bir diğer husus ise paydaş sayısıdır. Zira davaya konu mal üzerindeki paydaş sayısı ne kadar fazla ise tebligat gideri de o oranda artar. Bilhassa ülke dışında ikamet eden ve T.C: vatandaşı olmayan ortaklar bakımından tebligat işlemleri meşakkatli ve masrafı daha yüksek olabilir.

Türk vatandaşı olmayan kimselere yönelik tebligat ise bilirkişi marifetiyle bu kişilerin vatandaşı olduğu dillere tercüme edilir ve bu şekilde sağlanır. Ayrıca, davaların bir kısmının yurt dışında olması, yargılamanın aksama ve ağır ilerleme ihtimalini artırabilir. Şimdi, ortaklığın giderilmesi davasında avukatlık ücretine ilişkin hususları sıralayalım:

Avukatlık ücreti, AAÜT ile belirlenen ücretten az olmamak kaydıyla, davaya konu malvarlığı değerinin niteliği ve niceliği, taraf sayısı, dosyanın özellikleri vs. kriterler dikkate alınarak belirlenir.
Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinde öngörülen ücretin asgari ücret olduğunu; bu ücretten daha az bir tutara davaya bakılamayacağını ifade etmek gerekir. Bu nedenle, ortaklığın giderilmesi davası ücretini AAÜT ile belirlenen tutar olarak düşünmemek, bu tutarın en az ücreti ifade ettiğini unutmamak gerek.
Yargılama gideri bakımından avukatlık ücretinin yanı sıra harç, tebligat masrafı vs. ödemeleri de dikkate almak gerekir.

İzale-i Şuyu Davası Ne Kadar Sürer?

İzale-i şuyu hakkında ilk derece mahkemesi marifetiyle yapılan yargılama takriben 1 ila 1,5 yıl sürer. Fakat görev ve yetki sahibi mahkemenin iş yükü, dosyanın koşulları vs. çeşitli sebepler dolayısıyla yargılama süreci değişiklik gösterebilir. Şayet ilk derece mahkemesince verilen karar istinaf ve temyiz edilirse yargılama süreci takriben üç ila beş yıl arasında tamamlanabilir.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Hakkında Yargıtay Kararları

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin ortaklığın giderilmesi hususunda vermiş olduğu 31.03.2021 tarihli kararı:

“Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 20.10.2008 gününde verilen dilekçe ile asıl davada ortaklığın giderilmesi; birleştirilen davada ise İcra İflas Kanunu 121’inci maddesi uyarınca ortaklığın giderilmesi talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl davanın kabulüne, birleştirilen davanın açılmamış sayılmasına dair verilen 11.02.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılardan Hazine vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Asıl dava, ortaklığın giderilmesi; birleştirilen dava ise İcra ve İflas Kanununun 121’inci maddesi uyarınca alınan yetki belgesine dayalı olarak açılan ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.

Davacı vekili, 1139 ada 48 parsel sayılı taşınmazdaki ortaklığın aynen taksim, mümkün olmazsa satış suretiyle giderilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, asıl davanın kabulü ile taşınmazdaki ortaklığın satış suretiyle giderilmesine; birleştirilen davanın ise açılmamış sayılmasına karar verilmiştir.

Hükmü, davalı … vekili temyiz etmiştir.

Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.

Paydaşlığın giderilmesi davasını paydaşlardan biri veya birkaçı diğer paydaşlara karşı açar. HMK’nın 27. maddesi uyarınca davada bütün paydaşların yer alması zorunludur. Paydaşlardan veya ortaklardan birinin ölümü halinde alınacak mirasçılık belgesine göre mirasçılarının davaya katılmaları sağlandıktan sonra işin esasının incelenmesi gerekir.

Somut olayda; dava, ortaklığın giderilmesi davasıdır. Davanın açıklanan bu niteliğiyle, çekişmeli taşınmazın tapu kaydında malik olarak görünen kişilerin ve mirasçılarının tamamının davada taraf olarak yer alması gerekir. Ortaklığın giderilmesi davalarında paydaşların paylarını temlik etmeleri veyahut ölmeleri nedeniyle davacının tüm paydaşları tanıması ve bilmesi mümkün olmayabilir. Ölü kişi hakkında dava açılamaz ise de, ortaklığın giderilmesi davalarının özelliği ve usul ekonomisi dikkate alınarak ölü paydaşın mirasçılarının saptanması ve davanın belirlenen mirasçılara yöneltilmesinin sağlanması suretiyle taraf teşkili sağlanarak yargılamaya devam edilmesi gerekir. Dava konusu taşınmaz hissedarlarından …’ın dava tarihinden (20.10.2008) önce 10.01.1984 tarihinde öldüğü ancak murisin davada taraf olarak gösterildiği anlaşılmaktadır. Mahkemece, hükümden sonra dosyaya ibraz edilen mirasçılık belgesi çerçevesinde ölü paydaş …’ın tüm mirasçılarının davaya usulüne uygun katılımının sağlanmasından sonra yargılama sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde taraf teşkili sağlanmadan karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı … vekilinin temyiz itirazının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, 31.03.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.”

Sıkça Sorulan Sorular

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Süreye Tabi midir?

İzale-i şuyu davası hakkında herhangi bir zamanaşımı düzenlenmemiştir. Bu bakımdan, paydaşlardan her biri dilediği zaman bu davayı açabilir. Ancak, belirtmek gerekir ki, TMK m.698 gereğince uygun olmayan zamanda paylaşım talebinde bulunulması mümkün değildir. Uygun olmayan zaman ise hakim marifetiyle somut olayın durumuna göre dürüstlük çerçevesinde değerlendirilmek suretiyle tespit edilir.

İzale-i Şuyu Davasında Satış Nasıl Yapılır?

İzale-i şuyu davasında taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse satış usulüne başvurulur. Paydaşlar anlaşarak satışın kendi aralarında gerçekleşmesini sağlayabilir. Anlaşma olmazsa açık artırma usulüyle satış yapılır.

Tapusuz Taşınmazda Ortaklığın Giderilmesi Mümkün müdür?

Taşınmaz bir malın ortaklığın giderilmesi davasına konu teşkil edebilmesi için bu taşınmazın tapuda kayıtlı olması icap eder. Dolayısıyla tapusuz taşınmaz hakkında öncelikle tapuda tescil işleminin tamamlanması gerekir.