İntifa Hakkı Nedir? Tapuda İntifa Hakkı ve Kaldırılması

İntifa Hakkı Nedir?

İntifa hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 794. maddesine göre, bir kimsenin başkasına ait eşyayı kullanma ve ondan yararlanma hakkıdır. Bu hak, taşınmaz mülkiyetinin sahibi tarafından başka bir kişiye tanınan sınırlı bir ayni haktır.

Basit bir ifadeyle, evinizin mülkiyeti size aitken, başka birisine o evde oturma, kiraya verme ve gelir elde etme hakkı vermeniz durumunda, o kişi intifa hakkı sahibi olur.

Önemli Not: İntifa hakkı, mülkiyet hakkından farklıdır. Mülkiyet sahibi eşyayı satabilir, bağışlayabilir veya yok edebilirken, intifa hakkı sahibi sadece kullanma ve yararlanma yetkisine sahiptir.

İntifa Hakkı Türleri ve Örnekleri

1. Tapuda İntifa Hakkı

Tapuda şerh edilen intifa hakkı, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilen en güçlü türdür. Tapu sicilinde kaydedildiği için herkesi bağlar ve mülkiyet değişikliğinde bile devam eder.

2. Noterde İntifa Hakkı (Sözleşmeli)

Noter huzurunda yapılan sözleşme ile kurulan intifa hakkıdır. Tapuya şerh edilmemişse sadece taraflar arasında geçerlidir.

3. Mirasta İntifa Hakkı

Mirasbırakanın vasiyetnamesi ile kurduğu veya kanuni mirasçılar arasında anlaşma ile oluşturulan intifa hakkıdır. Özellikle sağ kalan eşin intifa hakkı bu kapsamda değerlendirilir.

İntifa Hakkı Sahibinin Yetkileri

İntifa hakkı sahibi aşağıdaki yetkilere sahiptir:

• Kullanma hakkı: Taşınmazda oturabilir, işyeri olarak kullanabilir
• Yararlanma hakkı: Taşınmazı kiraya verebilir, gelir elde edebilir
• Yönetim hakkı: Taşınmazın bakım ve onarımını yapabilir
• Devretme hakkı: İntifa hakkını başkasına devredebilir (sözleşmede yasaklanmamışsa)

İntifa Hakkı Sahibinin Yapamayacakları

• Taşınmazı satamaz, bağışlayamaz
• Taşınmazın özünü değiştirecek büyük tadilat yapamaz
• Taşınmazı yıkamaz veya yeniden inşa edemez
• Tapuda malik görünmez
• İpotek koyduramaz

İntifa Hakkı Nasıl Kurulur?

İntifa hakkı kuruluşu, hukuki geçerliliği olan belirli yöntemlerle gerçekleştirilir. Bu süreç, hem hak sahibinin güvenliği hem de üçüncü kişilere karşı korunma açısından büyük önem taşır. İşte intifa hakkı kurulumunun detaylı açıklaması:

1. Sözleşme ile Kuruluş

En yaygın kuruluş yöntemi olan sözleşmeli kuruluş, mülk sahibi ile hak sahibi arasında yapılan anlaşma ile gerçekleşir:

• Noter sözleşmesi: İntifa hakkı sözleşmesi mutlaka noter huzurunda düzenlenmelidir
• Taraf kimlik tespiti: Mülk sahibi ve hak sahibinin kimlik bilgileri doğrulanır
• Taşınmaz bilgileri: Ada, parsel, pafta numaraları ve tapu bilgileri sözleşmede yer alır
• Hak kapsamı: Kullanım şekli, süre ve yükümlülükler detaylandırılır

2. Vasiyet ile Kuruluş

Mirasbırakanın son iradesi ile kurulan intifa hakkı, özellikle aile bireyleri arasında koruyucu bir mekanizma sağlar:

• Vasiyetname düzenlenmesi: Noter huzurunda veya el yazısı ile hazırlanabilir
• Hak sahibinin belirlenmesi: Genellikle eş veya çocuklar lehine düzenlenir
• Veraset işlemleri: Mirasbırakanın ölümü sonrası mahkemeden veraset ilamı alınır
• Tapu tescili: Veraset ilamı ile birlikte tapuda işlem yapılır

3. Kanuni Haklar ile Kuruluş

Türk Medeni Kanunu’nun öngördüğü durumlarda kendiliğinden doğan intifa hakları vardır:

• Sağ kalan eşin hakkı: TMK 652. madde gereği aile konutu üzerinde
• Ana-baba hakları: Çocuğun malları üzerindeki intifa hakkı
• Mirasçı koruması: Belirli durumlarda mahfuz hisse koruması

Tapu Müdürlüğünde İşlem Süreci

İntifa hakkının tapuda şerh edilmesi için aşağıdaki adımlar izlenir:

1. Başvuru hazırlığı: Gerekli belgeler toplanır ve tapu müdürlüğüne başvuru yapılır
2. Belge kontrolü: Tapu memuru sözleşme ve kimlik belgelerini inceler
3. Hak analizi: İntifa hakkının hukuki geçerliliği değerlendirilir
4. Şerh işlemi: Onay sonrası tapu kütüğüne şerh düşürülür
5. Belge teslimi: Şerhli tapu sureti hak sahibine verilir

Kuruluş Masrafları

İntifa hakkı kuruluşunda karşılaşılacak masraflar şunlardır:

• Noter masrafları: Sözleşme düzenleme ücreti (taşınmaz değerine göre)
• Tapu harçları: Şerh işlemi için devlet harcı
• Mahkeme masrafları: Vasiyet durumunda veraset ilamı giderleri
• Vekalet giderleri: Avukat tutulması halinde

İntifa Hakkı Nasıl Kaldırılır?

İntifa hakkının kaldırılması, hak sahibinin rızası veya belirli koşulların gerçekleşmesi ile mümkündür:

Rızaen Kaldırma

• İntifa hakkı sahibinin feragat etmesi
• Tapu müdürlüğünde terkin işlemi
• Noter huzurunda feragat beyanı

Kendiliğinden Sona Erme

• İntifa hakkı sahibinin ölümü (mirasçılara geçmez)
• Belirlenen sürenin dolması
• Taşınmazın tamamen yok olması

Mahkeme Kararı ile İptal

• Sözleşme şartlarına aykırı davranış
• Taşınmaza zarar verme
• Haklarını kötüye kullanma

İntifa Hakkı ve Emlak Vergisi

Emlak vergisi yükümlülüğü konusunda dikkat edilmesi gereken hususlar:

Emlak Vergisi Kanunu’na göre, taşınmazın fiili kullanıcısı emlak vergisini öder. İntifa hakkı sahibi taşınmazı fiilen kullanıyorsa, emlak vergisi yükümlüsü odur.

İntifa Hakkı Devredilebilir mi?

İntifa hakkı, kural olarak devredilebilir. Ancak bu devir işleminde dikkat edilmesi gereken hususlar vardır:

• Sözleşmede devir yasağı varsa devir yapılamaz
• Devir işlemi noter huzurunda yapılmalıdır
• Tapuda şerhli haklar için tapu müdürlüğünde işlem gerekir
• Devir alan kişi aynı yükümlülükleri üstlenir

İntifa Hakkı Kurulurken Dikkat Edilecek Hususlar

İntifa hakkı kurulurken hukuki sorunlarla karşılaşmamak için aşağıdaki hususlara özen gösterilmelidir:

Sözleşme Hazırlığı

• Süre belirlenmesi: Hakkın ne kadar süreyle geçerli olacağı açıkça belirtilmeli
• Kullanım kapsamı: Hangi amaçlarla kullanılabileceği detaylandırılmalı
• Devir koşulları: Hakkın başkasına devredilip devredilemeyeceği açıklanmalı
• Yükümlülükler: Bakım, onarım ve vergi yükümlülükleri net şekilde düzenlenmeli

Tapu İşlemleri

• Tapu senedinin aslının bulunması
• Malik kimliğinin teyidi
• Taşınmaz üzerindeki diğer hakların kontrol edilmesi
• Şerh için gerekli belgelerin tam olması

Sık Sorulan Sorular

İntifa hakkı olan ev satılır mı?

Evet, mülkiyet sahibi evini satabilir. Ancak yeni malik, intifa hakkına saygı göstermek zorundadır. İntifa hakkı tapuda kayıtlıysa alıcıyı da bağlar.

İntifa hakkı süresi ne kadardır?

İntifa hakkı ömür boyu verilebileceği gibi, belirli bir süre için de kurulabilir. Süre belirlenmemişse hak sahibinin ölümüne kadar devam eder.

Çocuğa intifa hakkı verilebilir mi?

Evet, çocuklara da intifa hakkı verilebilir. Ancak çocuk reşit değilse, yasal temsilcisi vasıtasıyla haklarını kullanır.

İntifa hakkı mirasçılara geçer mi?

Hayır, intifa hakkı kişiye sıkı sıkıya bağlı bir haktır ve mirasçılara geçmez. Hak sahibinin ölümü ile sona erer.

İntifa hakkı sahibi emlak vergisi öder mi?

Evet, taşınmazı fiilen kullanan intifa hakkı sahibi emlak vergisini ödemekle yükümlüdür. Bu husus Emlak Vergisi Kanunu’nda düzenlenmiştir.

İntifa hakkı olan arsaya ev yapılır mı?

İntifa hakkı sahibi, sözleşmede aksine hüküm yoksa ve malik rızası varsa arsaya yapı yapabilir. Ancak yapının mülkiyeti maliki ait olur.

Mal sahibi intifa hakkını kaldırabilir mi?

Hayır, malik tek taraflı olarak intifa hakkını kaldıramaz. Hakkın sona ermesi için hak sahibinin rızası, süre dolumu veya mahkeme kararı gerekir.

İntifa hakkı ücreti ne kadardır?

İntifa hakkı bedelsiz olabilir. Ücretli kuruluşta ise bedel taraflar arasında serbestçe belirlenir. Tapu harçları ayrıca ödenir.

Hisseli tapuda intifa hakkı ne anlama gelir?

Hisseli taşınmazda her hissedar kendi payı üzerinde intifa hakkı kurabilir. Bütün taşınmaz üzerinde hak kurulması için tüm hissedarların rızası gerekir.

İntifa veren ölürse ne olur?

Malik ölürse, intifa hakkı devam eder. Maliklerin mirasçıları bu hakka saygı göstermek zorundadır. Tapuda şerh önemlidir.

Sağ kalan eşin intifa hakkı var mı?

Evet, TMK 652. maddeye göre sağ kalan eşin aile konutu üzerinde intifa hakkı vardır. Bu hak mahfuz hisse ile ilgilidir.

İntifa hakkı en çok kaç yıldır?

Kanunda azami süre belirlenmemiştir. Ancak 100 yılı aşan süreler için özel değerlendirme gerekir. Uygulamada genellikle ömür boyu verilir.

Tapuda intifa hakkı varken satış yapılır mı?

Evet yapılabilir, ancak alıcı intifa hakkının varlığından haberdar edilmelidir. İntifa hakkı tapuda görüldüğü için alıcıyı da bağlar.

İntifa hakkı kaldırma ücreti ne kadardır?

Tapu harçları dışında ek ücret yoktur. Noter masrafları da eklenebilir. Toplam maliyet taşınmaz değerine göre değişir.

Mirasçılar intifa hakkını kaldırabilir mi?

Hayır, mirasçılar intifa hakkını kaldıramaz. Ancak hak sahibi gönüllü olarak haktan feragat edebilir veya mahkeme kararı ile iptal edilebilir.

Sonuç

İntifa hakkı, Türk hukuk sisteminde önemli bir yere sahip olan sınırlı ayni haklardan biridir. Bu hakkın doğru şekilde kurulması, kullanılması ve gerektiğinde kaldırılması için hukuki süreçlerin dikkatli bir şekilde takip edilmesi gerekir.

Özellikle aile içi mülk devirleri, miras paylaşımları ve yaşlılık döneminde güvence sağlama amacıyla sıklıkla başvurulan bu hak türünde, tarafların hak ve yükümlülüklerinin net bir şekilde belirlenmesi kritik önemdedir.

Günümüzde artan gayrimenkul değerleri ve aile yapılarındaki değişimler nedeniyle intifa hakkı daha da önem kazanmıştır. Bu hakkın doğru uygulanması hem mülk sahiplerinin hem de hak sahiplerinin çıkarlarını korumaktadır.