İntifa Hakkı Nedir?

İntifa hakkı; hak sahibine konu olan varlığı tam olarak kullanım ve faydalanma hakkı verir. Medeni Kanun’un 794. maddesine göre intifa hakkı “taşınır, taşınmaz, haklar veya bir mal varlığı üzerinde tesis edilir.” İntifa hakkına konu olan varlığın çıplak mülkiyeti mülkiyet hakkı sahibinde kalır. İntifa hakkı sahibi varlığı kullanma aynı zamanda varlıktan yararlanma hakkına sahiptir.

İntifa hakkı, mülkiyet hakkından sonra gelen en geniş koruma ve kullanma imkanı sunan ayni haktır. İntifa hakkını düzenleyen hukuki kurallarda, aksine karar verilmedikçe hakkın konusu olan varlıktan tam ve sınırsız bir faydalanma imkanı sunar.

İntifa Hakkı Nasıl Kazanılır?

Gayrimenkul hukuku konusu olan intifa hakkı, kanundan ya da sözleşmeden doğabilir. Ancak, buna karşılık intifa hakkının kanundan doğabileceği durumlar hiç geniş değildir. İntifa hakkının kazanılması şartları Türk Medeni Kanunumuzun 795. maddesinde düzenlenmiştir. Buna kanuna göre intifa hakkı 3 şekilde kazanılır.

1. İntifa Hakkını Sözleşme ile kazanma; intifa hakkı, en fazla özleşme yoluyla kurulur. Taşınmaz mallarda intifa hakkı, tapu memuru tarafından resmi senedin düzenlenmesi ve tapuya tescil edilmesi ile kazanılır. Taşınır intifa hakkı ise sözleşmenin yapılması ile birlikte taşınır eşya zilyetliğinin intifa hakkı sahibine geçirilmesi ile kurulur. Alacaklar üzerinde yer alan intifa hakkı; sözleşme yolu ile intifa hakkının temliki, kıymetli evrakın teslimi sureti ile kurulur.
2. İntifa Hakkının Tek Taraflı Hukuki İşlem ile Sağlanması; iki taraflı hukuki bir işlem olan sözleşme ile intifa hakkı kurulabileceği gibi tek taraflı bir hukuki işlem ile sağlanabilir. Miras bırakanın taraflı bir hukuki işlem olan vasiyetname yolu ile mirasçıları ya da üçüncü kişi lehine intifa hakkı kurması buna iyi bir örnektir.
3. Kanuni İntifa Hakkı; buna kanunda özel düzenleme nedeni ile kurulan intifa hakkı denir. Taşınmaz üzerinde yer alan yasal intifa hakkı tapu kütüğüne tescil edilmemiş olsa da, durumu bilen kişilere karşı ileri sürme hakkı doğar. Tescil edilmesi durumunda ise herkese karşı ileri sürülebilir.

İntifa Hakkı Nasıl Sona Erer?

Gayrimenkul hukuku konusu olan intifa hakkının sona ermesi de bazı kurallara bağlıdır. Bu kurallar ve süreçler hakkında detaylı bilgiye sahip olmak için gayrimenkul hukuku avukatı ile iletişimde olmak önemlidir. İntifa hakkının sona ereceği 7 durum söz konusudur.

1. İntifa Konusu Olan Şeyin Ortadan Kalkmış Olması Durumu: İntifa hakkı konusu olan varlığın yok olması durumunda intifa hakkı da sona ermiş olur. Bir arsada bulunan intifa hakkının arsanın toprak kayması nedeni ile yok olması halinde sona ermesi, buna en iyi örnektir.
2. İntifa Hakkı Süresinin Dolmuş Olması: İntifa hakkı kurulurken bir süre ile sınırlı olarak kurulmuş olabilir. Böyle bir durumda sürenin dolması ile intifa hakkı sona erer. Kat mülkiyetine sahip daire üzerinde 10 yıllık bir süre için tesis edilen intifa hakkının, 10 yıllık sürenin dolması ile kendiliğinden sona ermesi buna örnektir.
3. Kamulaştırma Durumunda: İntifa hakkı tesis edilmiş olan taşınmazın kamulaştırılması halinde intifa hakkı taşınmaz üzerinde son bulur. Ancak, kamulaştırma bedeli üzerinde kalmaya devam eder. Kamulaştırma işleminin bitimi ile birlikte taşınmaz sahibine iade edilirse, intifa hakkı da taşınmaz da yeniden tesis edilebilir.

1. Cebri İcra Yoluyla Satış Yapılması: İntifa hakkı verilmeden önce gayrimenkul üzerinde tesis edilmiş bir taşınmaz rehini varsa, taşınmazın cebri icra yoluyla satılmış olabilir. Böyle bir durumda intifa hakkı da sona erdirilir. Buna karşılık intifa hakkı taşınmaz rehninden önce kurulmuş ise bu durumda taşınmaz icra yolu ile satılsa bile intifa hakkı varlığını korur.
2. İntifa Hakkına Sahip Kişinin Ölümü: İntifa hakkı sahibinin ölmesi, intifa hakkının sona ermesine sebeptir. 25 yıl için sağlanan intifa hakkının üçüncü yılında hak sahibinin vefat etmesi intifa hakkını sona ermesine neden olur.
3. Tüzel Kişilik Sona Ermesi: İntifa hakkına sahip tüzel kişiyse, tüzel kişiliğin sonlanması ile beraber intifa hakkı da sonlanır. Anonim Şirketi lehine tapuda taşınmaz için intifa hakkı tahsis edilmişse, tüzel kişiliğin sona ermesinin ardından intifa hakkı ortadan kalkar.
4. Terkin Kararı: İntifa hakkının sona ermesinin sebeplerinden biri de hak sahibinin intifa hakkını terkin etmesi durumudur. İntifa hakkı sahibi terkin borcuna sahip olmasına karşılık, hakkı terkin etmiyorsa mülkiyet hakkı sahibinin açacağı davanın sonucunda mahkemenin terkin kararı vermesi ile de intifa kakı terkin edilmiş sayılır.

İntifada Hak Düşürücü Zamanaşımı Süresi Var Mıdır?

Hakka konusu olan malın teslimiyle birlikte malik ya da intifa hakkı sahibinin karşı tarafa sözleşme ile yönelteceği her talep, 1 yıllık hak düşürücü süreye tabi tutulur. Bu sürenin başlangıcı olarak teslim edilecek ya da edilmesi gereken an esastır.

Olağan ve olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yolu ile kazanılmış ise 10 yıllık ve 20 yıllık süreler değerlendirilir. Tapuda tescil edilmiş intifa hakkında yolsuzluk söz konusu ise 10 yıl boyunca davasız ve iyi niyetle elde tutulmuşsa, olağan kazandırıcı zamanaşımı yolu ile kazanımdan bahsedilebilir. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ise tapuda bir tescilin olmaması ve davasız olarak 20 yıl elde tutma ile hak kazanılmış kabul edilir.

Sıkça Sorulan Sorular

İntifa hakkı devredilir mi?

İntifa hakkı kişiye bağlı ve düzenli irtifaklardan kabul edilir. Bu nedenle de intifa hakkı devredilemez. Ancak intifa hakkı kullanımı devredilebilir. İntifa hakkı sahibi, bu hakkının kullanımını başka bir kişiye devredebilir. Ancak bu imkân sözleşme ile sınırlanır.

İntifa hakkı mirasçılara geçebilir mi?

İntifa hakları devredilemediği gibi miras yoluyla da intikal etmez. Şahsın vefatıyla da sona eren sınırlı bir ayni haktır. Tüzel kişilerde ölüm söz konusu olmadığı için bu esas tüzel kişiliğin sona ermesi olarak adlandırılır. Tüzel kişilik sona erdiğinde bu hak en fazla 100 yıl devam edebilir.

İntifa hakkı için avukat ile çalışmak gerekir mi?

İntifa hakkından doğan haklar hakkında detaylı bilgi sahibi olmak için gayrimenkul hukuku avukatı ile çalışmakta yarar var. Böylece olası hatalar ortadan kaldırılmış olur.