Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Kiracının kiraladığı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını belirten, bu durumu yazılı olarak üstlendiği tek taraflı hukuki belgeye tahliye taahhütnamesi denir. Kiralayan kişinin bu beyanı belirtilen geçerlilik koşullarını sağlamalıdır. Bu şekilde geçerlilik kazanan ve kiralanan taşınmazın tahliye edilmemesi durumunda kiralayanın yasal yollar ile kiracıyı icra yoluyla çıkarabilmesi sağlanmış olacaktır. Türk Borçlar Kanunu’nun 6098 sayılı maddesinde, kira sözleşmesi hükümleri kiracıyı koruma altına alacak biçimde düzenlenmiştir. Yalnızca tahliye taahhütnamesinde bu durum istisnadır. Tahliye taahhütnamesinde taşınmazı kiralayan kişi kayıtsız şartsız belirlenen tarihte taşınmazı boşaltacağını taahhüt etmektedir. Bu nedenle tahliye taahhütnamesi, bazı kesin şartlara bağlanmıştır.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir? 

• Yazılı biçimde olmalıdır.
• Kanunlarda yalnızca yazılı biçimden bahsedilmiştir. Noterden onay alınmasına gerek yoktur; fakat tarafların kendi aralarında şartlar koyabilmektedir. Taraflar anlaştıklarında taahhütnameyi noter de onaylatabilmektedirler.
• Tahliye taahhütnamesi kiracının kendisi ya da yetki verdiği temsilci yoluyla verilmelidir. 
• Taahhütnamenin taraflarından biri vekil olarak başka birini tayin edebilir. Bu vekil temsilen taahhütnameyi imzalayabilmektedir. Bu durum için genel vekâletname yeterli olmamaktadır. Tahliye taahhütnamesi için ilgili taraf özel olarak yetki vermek zorundadır. Kiralanan taşınmaz aile evi şeklindeyse, her iki eşin de taahhütnameyi imzalaması gerekmektedir. 
• Bu taahhütname sözleşme niteliğindedir. Taraflar sözleşmeyi özgür iradeleriyle imzalamalıdır. TBK’da belirtilen irade bozulması halinde eğer hile, korkutma ya da hata sonuçlarında irade dışı kalınmışsa, sözleşme geçersiz sayılacaktır.  
• Taahhütnamede taşınmanın boşaltılacağı tarih belirtilmelidir. Gün/ay/yıl biçiminde yazılmış bir tarih bulunmalıdır. Ay/yıl olarak belirtilen tarihler Yargıtay tarafından kabul edilmemektedir. Bu durumda belirtilen ayın son günü şeklinde alınmaktadır.
• Kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonra tahliye taahhütnamesi hazırlanmalıdır. Belli bir süresi yoktur, kira sözleşmesi süresinde hazırlanabileceği gibi, sözleşme süresinde uzatma yapıldığı durumlarda da hazırlanabilmektedir. 

Tahliye taahhütnamesindeki en önemli nokta, şartlardan bir tanesinin bile eksik olduğu durumlarda taahhütname geçersiz sayılacaktır. Bundan dolayı tahliye taahhütnamesi hazırlanırken hukuki yardım alınması fayda sağlayacaktır.

Tahliye Taahhüdü ile Tahliye Süreci Nasıl Olur?

Tahliye taahhütnamesi kiralayan kişiye tek başına kiracıyı tahliye etme imkânı vermez. Kiracıyı çıkarabilmek için hukuki olanakları kullanma hakkı vermektedir. Türk Borçlar Kanunu 352.maddesinde belirtildiği üzere, tahliye taahhütnamesi bulunan kişiye ili olanak sunmaktadır. Bunların birincisi icra daire yoluyla tahliye taahhütnamesine bakılarak kiracının çıkarılması yoludur. İkinci imkan ise dava kanalıyla tahliye etmektir. Kanunda da belirtildiği gibi bu davalar, tahliye taahhütnamesinde beyan edilen kiracının taşınmazı boşaltacağı tarihten itibaren bir ay süresi içinde açılmalıdır.

Tahliye taahhütnamesi uygulamasında, kira sözleşmesinin yanında kiracıya “boş tahliye taahhütnamesi” imzalatıldığı görülmektedir. Bu durumda, taahhütnamenin boş kağıda imza attırma ya da üzerine tarih belirtmeden kiracıdan imza atması istenilmektedir. Belirtmek gerekir ki Türk hukukunda boş kağıda atılan imzalar geçerli sayılmamaktadır. Amacı dışında doldurulan kağıtlarda geçersizlik üne sürülebilmektedir. Bu yönde Yargıtay’ın içtihatları şu şekildedir: “…Kiracı, taahhütnamedeki imzanın kendisine ait olduğu, ancak kira ilişkisinin başında tanzim ve tarihleri boş olarak verildiğini, bu nedenle taahhütnamenin geçersiz olduğunu savunmuştur. Gerçekten, 23.8.1988 tanzim ve 15.9.1989 tahliye tarihli taahhütnamenin tarih yerlerinin imza edilirken boş bırakıldığı, bu yerlerin noktalama ile geçiştirilmiş olmasından ve bilirkişi raporundan anlaşılmaktadır. Tanzim ve taahhüt tarihleri sonradan başka kalemle yazılmıştır. Ne var ki, Türk Hukuk sisteminde müşterek maksada uygun doldurulmak suretiyle beyaza imza geçerlidir. Ancak, maksat dışı doldurulmuşsa, bunun kanıtlanması halinde geçersizliği kabul edilebilir. Davalının imza ve belgeyi kabul etmesinden, kiralayana tanzim ve tahliye yerleri açık bir belge verdiği anlaşılmaktadır. Bu tarihlerin sonradan yazılması belgenin geçersizliğini gerektirmez…” (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi, 2856/3289 Ve 8.3.1991tarihli İlam) Bahsedilen halde, aslen kiracının iradesi dışındadır. Kiralama niyeti olan kiracının aynı zamanda tahliye işlemine dair bir sözleşme imzalayacak olması iradeyle uyuşmamaktadır. Bundan dolayı, kira sözleşmesi imzalanır iken alınmak istenen tahliye taahhüdü korku, baskı ya da hileyle imzalanmış olduğundan kiracının iradesini zedelemektedir.

Tahliye Taahhütnamesinin İptal Edilmesi

Bu taahhütname, sözleşme niteliğinde olduğu için normal koşullarda ancak iki tarafında ortak kararı ile iptal edilebilmektedir. İptal edilmek istenen sözleşmelerin yazılı olarak ifade edilmesi gerekmemektedir. Diğer yandan yazılı ifade edilen tahliye taahhütnamesinin iptal edilmesine dair sözleşmenin yazılı olarak yapılmış olması ispatlanması açıcından önemlidir. Yine aynı biçimde, kiralayan tahliye taahhütnamesini kiracıya vermesi de sözleşmenin iptali anlamını taşımaktadır. Bunların dışında taahhütnamenin irade zedelenmesi nedeniyle geçersiz kılınması durumu varsa, kiracı TBK m.39’da belirtilen üzere bir yıl içinde bu tahliye taahhüdüne bağlı olmadığını bildirebilmektedir. Bunun anlamı bir yıl içinde tek taraflı irade beyanı tahliye taahhüdünün iptaline neden olmaktadır. Aynı zamanda kendi aleyhine geçerli olmayan bir tahliye taahhüdüne dayandırılan tahliye sürecinde kiracı, bu tahliye taahhüdünün geçersiz olduğunu ifade edebilir ve bu konuda tanıklarda dahil olmak üzere her şekilde delil kullanarak ispatlayabilmektedir.

Kira Sözleşmesi ile Aynı Anda Verilen Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Durumunda Yargıtay Kararları

“Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, 04.10.1944 tarihli ve 1944/20 E., 1944/28 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olan tahliye taahhüdünün serbest iradeye dayanmadığından geçerli olmadığının belirtildiği, kiraya verenlerin bu İçtihadı Birleştirme Kararını aşmak için düzenleme ve boşaltma tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü aldıklarını, tahliye taahhüdü noterde düzenlenseydi ispat yükünün davalıda olacağını ancak tahliye taahhüdü adi yazılı olduğu için ispat yükünün davacıda olduğu, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir..…” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/975 E.,  2021/1108 K. ve  28.09.2021 tarihli ilam) “İlk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olan tahliye taahhüdünün serbest iradeye dayanmadığından geçerli olmadığının belirtildiği, kiraya verenlerin bu İçtihadı Birleştirme Kararını aşmak için düzenleme ve boşaltma tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü aldıklarını, tahliye taahhüdü noterde düzenlenseydi ispat yükünün davalıda olacağını ancak tahliye taahhüdü adi yazılı olduğu için ispat yükünün davacıda olduğu yönündedir.(23.Hukuk Genel Kurulu, 04.10.1944 tarihli ve 1944/20 E., 1944/28 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı) “Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir. Somut olayda tahliye taahhütnamesi …/…/2013 tarihinde düzenlenmiş olup düzenleme tarihi itibariyle kiracılık ilişkisi mevcuttur. Davalı, düzenleme ve tahliye tarihinin belgeye sonradan yazıldığını ve gerçeği yansıtmadığını ileri sürmüş ise de bu iddiasını aynı ispat gücüne haiz başka bir belge ile kanıtlamak durumunda olup bu yönde yazılı bir delil bir delil sunmamıştır.” ( Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 2017/1536 E., 2017/475 K. Sayılı ilam)

Sıkça Sorulan Sorular

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerli Olduğu Durumlar Nelerdir?

Yazılı olarak yapıldığı, kiracı tarafından ya da özel yetkilendirilmiş kişi tarafından imzalandığı, tam bir boşaltma tarihi belirtildiği, özgür iradeyle hazırlandığı, kira sözleşmesinden sonra imzalanmadı durumlarında, eksiz yerine getirildiğinde geçerli olmaktadır.

Tahliye Taahhütnamesinde Cezai Şartlar Geçerli Olur mu?

Tarafların taahhütnameyi imzalamasından sonra kiracı boşaltacağını söylediği tarihte taşınmak durumundadır. Taahhütname uymaması durumunda sözleşmede bahsedilen cezalar geçerlidir. Eğer bir cezai koşul belirtilmiş ise kiracı tahliye etmez ise bu durumda cezai şartları ödemekle yükümlüdür. 

Tahliye Taahhütnamesi İptal Edilebilir Mi?

İptal edilebilmesi için tarafların iradesinin uyması ve anlaşmaları gerekmektedir. Fakat anlaşmanın yazılı olmasına gerek yoktur. Yalnızca ispat edilebilir olması adına yazılı yapılması faydalı olacaktır. İrade zedelenmesi ile iptal edilebilmektedir. Ancak irade zedelenmesi yaşayan kişi bir yıllık sürede sözleşmeyi iptal ettiğini beyan etmezse sözleşme geçerliliğini koruyacaktır.   

Kiracı Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Edebilir Mi?

Kiracı taraf bu sözleşmeye her zaman itiraz edebilmektedir. Hukuki süreç içerisinde itiraz edebilir veya geçersiz olduğunun tespit edilmesi için tespit davası açabilmektedir.

Taşınmazın Sahibi Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracıyı Nasıl Çıkarabilir?

TBK m.352 düzenlemesiyle tahliye taahhütnamesi olan kişi ilk olarak dava açarak tahliye edebilir. Bir diğer seçenek ise icra yolu ile kiracının tahliyesini sağlayabilir.